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PROPRIEDADE HORIZONTAL - SEGUNDA PARTE

P  R  O  P  R  I  E  D  A  D  E    H  O  R  I  Z  O  N  T  A  L -- SEGUNDA  PARTE 

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Dando continuidade ao que escrevi na primeira parte, sobre o tema mencionado na epígrafe, vou agora, tal como prometi, debruçar-me sobre a legislação e regulamentação da PROPRIEDADE HORIZONTAL, seguindo, de perto e em resumo, o estipulado nos artigos 1.414º e seguintes do Código Civil.

 

EVOLUÇÃO E IMPORTÂNCIA DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

Escrevemos, na primeira parte deste trabalho, que, no início dos tempos, quando as populações eram nómadas, não se punha o problema da falta de habitação, pois vivia-se em cubatas primitivas, feitas de produtos locais, tais como grossos ramos direitos de árvores, espetados no solo, ligados por liames e cobertos de terra barrenta molhada, como se fosse cimento e cobertas com colmo ou com ramos de árvores. Eram habitações, maiores ou mais pequenas, bem calafetadas para não entrar frio ou calor e vivia-se confortavelmente, no seu interior. Este, de acordo com as necessidades familiares, era dividido por paredes feitas de paus, espetados no chão, como descrito para as paredes exteriores.

Com o decorrer do tempo, com o aumento da população e o sedentarismo desta, começou a dar-se maior valor à terra, ao solo. Na altura da revolução industrial, houve grandes concentrações demográficas, o que levou à escassez do solo. Esta escassez obrigou ao desenvolvimento das técnicas e dos materiais de construção, tendo-se iniciado a mesma construção em altura, isto é começaram a aparecer os prédios de andares, na vertical.

Por outro lado, em consequência das primeira e segunda guerras mundiais- 1914-1918 e 1939–1945,  houve uma grave crise de habitação, decorrente da destruição das cidades e vilas e foi, nessa época, que se iniciou, a sério, a regulamentação da propriedade horizontal, estabelecendo-se a propriedade da casa por andares, ou seja o direito de propriedade que recai sobre cada fração autónoma de um edifício, apto para constituir uma moradia, uma habitação, um estabelecimento ou um escritório. Este sistema de propriedade permitiu e permite o acesso à mesma a estratos sociais a quem ela estaria vedada, proporcionando, dessa forma, incremento à edificação.

E, assim, se facilitou a aquisição da propriedade às populações de todas as categorias sociais. Apesar de tudo, foi lenta a regulamentação deste instituto. Nos meados do século passado os edifícios de andares eram vendidos na totalidade a um só proprietário. Normalmente, os emigrantes compravam os prédios que não estavam constituídos em propriedade horizontal, que arrendavam por andares e cujo produto das rendas constituiria aquilo que seria a sua reforma, na velhice. Com o congelamento das rendas, para poderem sobreviver, os donos de prédios indivisos, foram-nos constituindo em propriedade horizontal para os poder vender aos inquilinos, que fizeram grandes negócios, comprando a preços irrisórios e vendendo ao preço de mercado – muito diferente, com o andar devoluto.

 

Feita esta introdução, vou, agora, debruçar-me sobre alguns dos aspetos mais importantes da PROPRIEDADE HORIZONTAL. Designadamente, vou escrever sobre os diplomas que a regulam, sobre o modo da sua constituição, sobre o título constitutivo, sobre as partes comuns dum prédio, sobre os condóminos e sobre a administração de um condomínio.

 

LEGISLAÇÃO APLICÁVEL

1 . – Na legislação do nosso país, a primeira referência à possibilidade de fracionamento de um edifício remonta ao Livro I das ORDENAÇÕES FILIPINAS, onde se determinavam regras relativas à possibilidade de o sótão de um edifício pertencer a um senhorio e o sobrado a outro. Não se tratando de necessidade premente na vida social, esta disposição pouco foi aplicada.

2 . - Podemos dizer que este instituto apenas foi regulado, de forma sistemática, pelo Decreto Lei nº 40.333 de 14-10-1 955. Acabando por ser integrado com a publicação do Código Civil de 1 966 nos artigos 1414 a 1438 deste, constituindo o capítulo VI – PROPRIEDADE HORIZONTAL, do título II – DIREITO DE PROPRIEDADE, do livro III – DIREITO DAS COISAS. Sendo, ainda agora, o local de consulta destes problemas, com as alterações que foram ocorrendo nestes mais de 50 anos.

 

CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL

A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, por usucapião ou decisão judicial, proferida em ação de divisão de coisa comum ou em processo de inventário - artº 1417º do C.Civil.

É no TÍTULO CONSTITUTIVO da propriedade horizontal que se define a situação jurídica do imóvel, nomeadamente descrevendo-se, obrigatoriamente, as partes do edifício correspondentes a cada fração, de  forma a que estas fiquem individualizadas e é nesse título que se fixa o valor de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio. Um determinado proprietário pode constituir o seu prédio em propriedade horizontal, não significando que esse prédio fique submetido ao regime próprio, uma vez que a propriedade horizontal pressupõe, por definição, a existência de vários condóminos. Na verdade, o dono do edifício não perde a qualidade de proprietário pleno, único sobre todo o edifício; com a propriedade horizontal passa a ter tantos direitos quantas as frações autónomas, podendo dizer-se, então, que o TITULO CONSTITUTIVO é um ato de divisão do imóvel.

 

PARTES COMUNS DO PRÉDIO

Numa fração autónoma, um condómino é PROPRIETÁRIO  pleno da sua fração, designada, normalmente, por uma letra do  alfabeto, e COMPROPRIETÁRIO das PARTES COMUNS do prédio.

Importa, assim, enumerar estas, como  o vêm no nº1 do artº 1.421 do C.Civil : “ o solo, bem como os alicerces, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; - O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração. – as  entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; – as instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.”  Estas as partes, forçosamente, comuns a todos os condóminos, sendo a sua enumeração imperativa.

Existem, ainda, partes que se presumem comuns, como consta do nº2 do dito artº: “ os pátios e jardins anexos ao edifício; - os ascensores; - as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro; - as garagens e outros lugares de estacionamento; -em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos”.

A distinção entre partes comuns e fração autónoma é um dos maiores problemas de regulação entre os poderes de cada condómino e os poderes do seu conjunto, sendo estes assuntos dirimidos na Assembleia de condóminos e, em último caso,  nos Tribunais.

 

CONDÓMINOS

É CONDÓMINO o proprietário exclusivo da fração ou frações que lhe pertencem e comproprietário das partes comuns do edifício.

A posição jurídica de cada condómino perante os demais é a mesma em que ele se encontra perante qualquer outra pessoa, ou seja, de um lado há o titular do direito real de propriedade, a quem a lei confere o domínio sobre a fração, do outro existem os restantes condóminos, sendo estes obrigados a respeitar a esfera do domínio que lhe está reservado, não interferindo no exercício dos poderes que aquele tem sobre a sua fração. Quanto às partes comuns do prédio, estas são administradas por alguém eleito ou designado pela Assembleia de Condóminos, que executará as deliberações daquela, obtidas em Assembleia ordinária anual, ou em Assembleia, expressamente convocada para deliberar sobre assuntos que lhe sejam submetidos, de forma a que  haja PAZ e se evitem atritos, que tantas vezes ocorrem.

 

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

A Administração de um condomínio tem, em geral, dois órgãos: ASSEMBLEIA GERAL DE CONDÓMINOS e ADMINISTRADOR.

A ASSEMBLEIA GERAL é constituída por TODOS OS CONDÓMINOS titulares de frações autónomas, tendo cada um tantos votos quantos os correspondentes às unidades inteiras da permilagem ou percentagem da ou das frações, constantes do TÍTULO.

A Assembleia reúne, obrigatoriamente, uma vez por ano, mediante convocatória do Administrador, que submete à Assembleia os assuntos constantes da Ordem de Trabalhos, nomeadamente, presta contas da sua administração e faz uma proposta de orçamento para o ano seguinte e coloca à discussão outro ou outros assuntos de interesse geral. Das deliberações da Assembleia é lavrada ACTA, que é o local onde se poderá ver o andamento da vida do prédio.

O ADMINISTRADOR do prédio é o órgão executivo que administra, cobrando as contribuições dos condóminos, pagando as dívidas e executando as deliberações da Assembleia. Normalmente este cargo é exercido por um condómino, eleito em Assembleia, havendo, quase sempre, uma lista rotativa, em que cada um exerce aquele poder/dever. O Administrador pode ser “estranho” ao prédio.

Eram estas as noções gerais que me propunha expor, sendo certo que o tema não se esgota em tão curto espaço. Antes pelo contrário!

Cumprimentos a todos, com votos de BOAS FÉRIAS!

 

31-08-2 017 -  J. N O G U E I R A.

 

NOTA: Amigo Joaquim Nogueira, o teu texto sobre propriedade horizontal fez-me fazer uma viagem pelo mundo, sobretudo a olhar para aqueles arranha-céus que chegam aos 100 e mais pisos, onde eu me senti perdido de tonturas por não suportar olhar cá para baixo, como me aconteceu em Riade, no Dubai ou no Bahrein.

Depois, ficamos a pensar no futuro destas construções e nem sequer imagino o que poderá acontecer... Numa exposição que há meses pude apreciar no MAAT, algumas fotos deixaram-me pensativo. Por isso, trago-as para aqui, sobretudo porque as imagens do futuro são um pouco aterradoras... Mas isto é arte e nem sempre a arte acompanha a realidade. AH

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CAIXINHAS INSTÁVEIS?

 

 

 

 

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A "SITUAÇÃO PRESENTE" SERÁ AGRADÁVEL?

 

 

 

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SERÃO ASSIM AS "RUÍNAS DA MODERNIDADE"?